La fin de l’été 2022 marque un tournant dans le secteur de l’immobilier, aussi bien neuf qu’ancien, avec des courbes de ventes qui empruntent toutes des chemins descendants, se rapprochant des niveaux « crise Covid » de 2020. À la différence près que la situation semble partie pour durer, et risque d’entraîner dans sa chute un nombre non négligeable d’entreprises ou d’artisans du bâtiment. L’Observatoire du bâtiment région Centre-Val de Loire (Ocelor) constate d’abord que sur le marché de la construction individuelle, le nombre de terrains mis en vente sur le deuxième semestre 2022 a non seulement baissé de moitié, mais seules 450 ventes sont répertoriées sur la même période, soit une chute de 36 % par rapport à 2021, et par conséquent autant de maisons en moins à construire. Malgré cela, les prix du terrain à bâtir ne baissent pas, progressant même légèrement. Les prix oscillent en moyenne entre 65 000 et 70 000 € alors que la taille des parcelles n’évolue pas… Le cœur des ventes se situent entre 400 et 800 m² et les terrains en zone B1 (NDLR : villes situées dans la grande couronne des métropoles) sont toujours très recherchés, au détriment des zones B3 (NDLR : par exemple, des communes comme Aschères-le-Marché), trop éloignées des pôles économiques. Ce sont d’ailleurs les gammes de prix supérieures (+ 80 000 €) qui tirent leur épingle du jeu, quitte à sacrifier sur les surfaces construites. Les acheteurs préfèrent parfois supprimer quelques mètres carrés pour diminuer l’enveloppe globale, en attendant des jours meilleurs pour agrandir leur maison.
Tout augmente sauf les ventes
Du côté de la promotion – soit la vente de logements neufs achevés, en cours de construction ou vendus sur plans –, l’année 2022 se voit coupée en deux, porteuse d’une forte reprise jusqu’en août, suivie d’une baisse brutale depuis septembre, se prolongeant sur 2023. Même si le nombre de logements mis en vente reste encourageant, soit 2 423 appartements sur le marché en région Centre-Val de Loire en 2022 (+3 % versus 2021), seulement 2 332 ventes nettes, (soit – 14 % vs 2021) sont enregistrées.
L’offre commerciale, soit le nombre de logements disponibles à la vente, reste de ce fait stable, éloignant le risque immédiat de pénurie, mais toujours à un niveau critique avec seulement neuf mois de stock théorique. Les prix, de leur côté, ne finissent pas de grimper, avec une moyenne annuelle régionale de 4 150 € le mètre carré, stationnement inclus, mais qui atteint désormais sur le dernier trimestre 2022 la somme record de 4 450 € sur les trois métropoles : Orléans, Tours et Chartres.
Une augmentation qui percute de plein fouet la hausse des taux d’intérêt bancaires, désormais aux alentours de 3 %, dont les promoteurs sont victimes en amont, puisqu’ils « portent » eux aussi des frais en attendant l’écoulement de leur stock. L’époque des ventes à hauteur de 68 % en pré-commercialisation avec un temps d’écoulement des produits sur six mois est aujourd’hui révolue. Il faut en effet compter plutôt neuf à douze mois pour vendre son programme et démarrer ses chantiers… Ce qui a aussi des conséquences du côté des acquéreurs dans ce contexte de tension haussière sur les taux : les simulations établies pour la signature du contrat de réservation ne sont plus du tout d’actualité un an plus tard, au moment de la signature de l’acte authentique. Il arrive qu’à l’édition des offres de prêt, le budget des acquéreurs se trouve rogné par l’augmentation des taux, avec des financements potentiellement refusables. Problème que l’on n’avait pas rencontré depuis des décennies avec la baisse continue des taux, et qui n’existait même pas dans les années 80, époque où les taux étaient très élevés, mais où les salaires suivaient ! D’autant qu’avec la révision du taux d’usure désormais mensuelle, les taux ne sont plus « bloqués » a minima sur trois mois.
Un premier trimestre à zéro vente !
Pour Ocelor, le premier trimestre 2023 s’annonce déjà terrible, avec des opérateurs qui mi-mars n’avaient signé qu’un seul contrat de réservation, voire aucun depuis le début de l’année, alors que le quatrième trimestre 2022 était déjà historiquement bas. Des chiffres identiques aux résultats des pires périodes de la pandémie (2e trimestre 2020), avec seulement 396 ventes, soit moins 35 % par rapport à la même période 2021. À cela s’ajoute aussi, toujours d’après Ocelor, un gros flou durant les derniers mois de l’année sur la communication des services de l’État à l’égard des investisseurs concernant le dispositif Pinel, principale mesure de défiscalisation, qui tend d’ailleurs à ne plus l’être du tout. Les simulations des conseillers en gestion de patrimoine annoncent aujourd’hui aux acquéreurs potentiels des gains fiscaux proches du néant. Sur Tours et Orléans, les ventes pour investissement locatif ont d’ailleurs baissé respectivement de 29 % et 14 %…
Pour autant, toutes ces raisons ne peuvent balayer la cause la plus vraisemblable de la baisse des ventes : le prix. Pour les professionnels, il suffit de regarder celui d’un T3 milieu de gamme pour s’en convaincre. Acquérir un appartement de trois pièces neuf sur la métropole d’Orléans, sans attrait ni emplacement particulier (oubliez totalement le bord de Loire), vous en coutera au mieux 260 000 €, soit des mensualités d’environ 1 350 € avec assurance sur 25 ans, durée perçue comme très longue par les emprunteurs. Pour cela, il faudra gagner au moins le triple, soit plus de 4 000 €. Seule consolation, les prix au mètre carré dans la région restent inférieurs aux autres villes moyennes du territoire national. Mais pour Olivier Henry, président d’Ocelor, le constat est sans appel : « Je ne connais pas de métiers qui peuvent se priver de 70 % de leur marché en six mois, et je n’ai pas de baguette magique pour trouver une solution de report… »
Si les promoteurs n’ont pas encore retiré massivement leur programme (seulement 63 logements en retrait en 2022 sur la région), les désistements des clients pourraient accélérer la tendance. On note en effet 322 annulations de réservation client sur la région, dont 156 sur l’Orléanais, qui accuse la plus forte proportion et augmentation (82 pour Chartres et 76 pour Tours). Et du côté des pouvoirs publics, rien ne semble ébranler le désintérêt du Gouvernement pour les acteurs du logement neuf, selon les professionnels du secteur.
