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Tensions sur le neuf à Orléans
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Tensions sur le neuf à Orléans

Tensions sur le neuf à Orléans

L’Observatoire du logement neuf en Centre-Val de Loire (OCELOR) a présenté en début d’année les chiffres du quatrième trimestre 2021. L’occasion de faire le bilan d’une année partagée entre forte augmentation des prix, mises en marché en recul sur la promotion et demande toujours soutenue. Avec les contraintes réglementaires en vigueur et la tension internationale qui s’annonce, l’inquiétude pointe chez les acteurs du neuf dans l’Orléanais.
Laurence Boléat
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Est-il encore possible de faire construire dans l’Orléanais ? Sur le marché du terrain à bâtir, une zone dite « B3 » a été observée : elle englobe des communes classées en zone C (au titre du zonage fiscal du Prêt à Taux Zéro, ndlr) mais situées dans les premières couronnes des métropoles, sur des secteurs très attractifs pour les acquéreurs en termes d’emploi, de commerces et de services, mais à des prix inférieurs. Dans ces zones, qui représentent 10 % des communes du périmètre, un tiers de l’activité immobilière se déploie. Cette évolution a eu pour conséquence un marché national de la maison individuelle en nette augmentation par rapport à l’année précédant le premier confinement : + 16 % de permis de construire accordés et + 6 % de logement commencés !

Ces chiffres, qui sont clairement à contre-courant des discours politiques qui prônent la retenue d’artificialisation des sols, ont tendance à faire lever les sourcils des professionnels… de l’habitat collectif. « Nous ne sommes pas opposés, tempère Gautier Hingant, de Soléaire, société spécialisée dans l’aménagement et la commercialisation de terrains à bâtir. Nous n’avons simplement pas les mêmes clients et, d’ailleurs, bon nombre d’entre eux ont déposé leur demande de permis avant que la norme RT 2012 ne disparaisse au 31 décembre. » Et ce professionnel de rappeler que les candidats à la construction sont souvent des primo-accédants, plus enclins à l’achat coup de cœur que les acheteurs de la promotion immobilière, courtisés de surcroît par les maires des communes concernées qui souhaitent conserver leurs écoles et leurs commerces avant que le ZAN (Zéro Artificialisation Nette) ne soit définitivement gravé dans les PLU… 

Haro sur la zone C

C’est ainsi que, dans l’Orléanais, la zone C – et des villages comme Ardon, Gidy, Rebréchien, Chaingy ou Mareau-aux-Prés, très demandés – rafle encore la mise en termes de constructions neuves. Des résultats cependant en trompe-l’œil car, à l’horizon, l’offre commerciale se rétrécit comme peau de chagrin : en deux ans, deux fois moins de terrains à bâtir ont été proposés à la vente, avec un niveau historiquement bas et jamais vu depuis la création d’OCELOR en 2010. Dans les communes de la métropole orléanaise, les terrains, de plus en plus rares, deviennent inaccessibles pour des ménages moyens, faute de libération de foncier. Avec moins de parcelles disponibles, le risque de tension inflationniste est à la fois grand et mauvais pour tout le monde, surtout dans un contexte probable de remontée des taux. Les prix sur la métropole d’Orléans atteignent désormais plus de 150 000 € pour des surfaces moyennes de 600 m². Et avec une enveloppe travaux du même ordre, il faut désormais emprunter 300 000 € pour loger une famille de quatre personnes dans un pavillon somme toute modeste. Résultat : 70 % des ventes ont lieu en zone C, en frange de zone « B3 », où les ménages s’écartent pour trouver des terrains à 48 000 €. Avec un prisme optimiste, rien n’empêche cependant d’espérer que des zones secondaires d’activités se créeront autour de ces nouveaux venus, à quelques kilomètres de la métropole, pour développer l’économie et l’emploi, à l’image de Châteauneuf-sur-Loire ou de La Ferté-Saint-Aubin. 

L’avenir : construire autant, mais sur moins d’espace

En attendant que le balancier revienne de leur côté, les promoteurs retiennent leur souffle : à l’échelle nationale, le collectif et résidence recule de 8 %, aussi bien en logements autorisés qu’en logements commencés. Les mises en vente baissent, les stocks de logements aussi, alors que les ventes augmentent… D’autant que le ZAN concerne tout le monde, et qu’il faudra diviser par deux d’ici 2030 le nombre d’espaces naturels, agricoles et forestiers consacrés à l’urbanisation. Construire autant de logements sur deux fois moins d’espace consommé dans un contexte de gel des PLU : voilà un sacré défi à relever ! Sur la métropole orléanaise, en tout cas, cette sous-alimentation chronique du marché face à une demande soutenue a déjà provoqué des hausses de prix significatives. À Orléans, le mètre carré atteint désormais 4 170 €, soit + 400 € entre 2020 et 2021 et, en moyenne dans la métropole, il s’élève à 3 795 €, soit une augmentation de  200 €. Un tiers des ventes se réalisent à Orléans et à Saran, et 10 % sur Saint-Jean-de-Braye et Saint-Jean-de-la-Ruelle. « Le stock dur est désormais quantité négligeable et nous n’avons plus d’invendus à la livraison des lots. Tout se vend… » déplorerait presque Olivier Henry, président d’OCELOR, qui fait le constat d’une périphérie en forte hausse elle aussi, qui tend à rejoindre la situation de la métropole et laisse penser qu’aucune commune ne sera épargnée. Au nord, par exemple, les prix atteignent déjà ceux qu’on observait dans la métropole il y a deux ans… Et les professionnels l’affirment : la courbe ne s’inversera pas en 2022. Conséquence, les 70 % d’investisseurs locatifs s’éjectent du centre-ville, au même titre que l’ont été les acquéreurs de résidence principale. Pour les promoteurs, la crainte est qu’au prix du mètre carré, les primo-accédants disparaissent complètement et que la solvabilité des ménages prenne du plomb dans l’aile…

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