Le neuf pris en tenaille
Dans le neuf, les professionnels de l’immobilier sont soucieux en cette rentrée. « Nous avons écrit à la Préfecture avec la Fédération Française du Bâtiment, la Fédération des promoteurs immobiliers, l’association régionale des HLM et les architectes », révèle Olivier Henry, le président de l’Observatoire du logement neuf en région Centre-Val de Loire (OCELOR), très inquiet devant la pénurie actuelle de matériaux. « Cette situation semble structurelle et ne devrait pas se résorber avant mi-2022, estime-t-il. Cela va jouer sur la mise en construction et la production de logements neufs, surtout dans une région comme la nôtre qui a une offre très basse dans le neuf. Au niveau d’Orléans, nous sommes aujourd’hui à 600 logements disponibles. Sachant que l’on vend en moyenne 89 logements par mois, nous avons moins de sept mois de stocks. Rappelons que pour arriver à un équilibre, il en faut entre neuf et douze… En ce moment, les appels d’offres sont infructueux. À cause des matériaux, il n’y a plus de marge possible. En plus, la RT 2020 entre en vigueur en janvier. Il va y avoir des problèmes avec les matériaux biosourcés, notamment le bois (voir p.20). »
Orléans très impactée
Si l’on regarde quelques secondes en arrière, c’est sans surprises dans l’Orléanais que le prix de l’immobilier neuf a augmenté le plus en un an. En effet, le m2, qui se vendait 3 202 € en 2020, atteint aujourd’hui les 3 458 €, soit un bond de 8 %. En comparaison, les prix ont grimpé sur le plan national (hors Île-de-France) de 4 % en moyenne. En région Centre-Val de Loire, la hausse est de 2,5 % à Chartres et de 6 % à Tours… « Dans Orléans intramails, on dépasse même les 4 000 €/m2, énonce Olivier Henry. Entre Orléans et sa périphérie, on note 400 € de différence. L’écart se creuse. »
En plus des problèmes évoqués plus haut sur les pénuries de matériaux, Olivier Henry pointe une spécificité du marché local : « le marché régional et celui d’Orléans est composé à 70 % d’investisseurs ». Or, le Haut Conseil de stabilité financière, sorte de gendarme bancaire, a demandé à ce qu’il n’y ait pas plus de 20 % des crédits d’une durée maximale de 25 ans (avec un taux d’endettement de 35 %). « Cette donnée fait que les banques vont continuer à choyer les primo-accédants, mais cela risque de jouer sur les investisseurs. On commence d’ailleurs à voir des refus de prêts arriver… »
Autre donnée, orléanaise pour le coup : les réorientations du PLUM (Plan Local d’Urbanisme Métropolitain). « La Métropole favorise plutôt les grandes typologies que les petites, mais au 2e trimestre 2021, la demande était à 50 % sur des T1 ou T2 et à 43 % sur des T3. Les T4 et T5 ne représentent que 5,5 % et 1,5 % des ventes ! » Un nouveau PINEL devrait être bientôt annoncé, mais Olivier Henry craint également qu’avec l’effet Covid, il soit orienté vers plus de grandes surfaces…
