On parle de « marché tendu » lorsque les logements à vendre sont rares, et que les acheteurs sont nombreux. Il y a encore quelques mois, le marché parisien faisait le bonheur des vendeurs : les agents immobiliers subissaient la pénurie de logements face à des acheteurs que l’impatience rendait parfois incorrects, au point de faire des offres d’achat tous azimuts sur les biens proposés et même, entretemps, d’en visiter d’autres, le tout afin de ne pas prendre le risque que les précédents soient vendus dans l’intervalle.
La forte hausse
du marché orléanais
Puis la crise sanitaire et les confinements sont arrivés, provoquant une inversion de la courbe après quelques mois d’inertie. Soudain, il y eut moins d’acheteurs pour se ruer sur les appartements parisiens, provoquant de facto une baisse des prix après des années de forte hausse continue et déraisonnable, porteuse d’une bulle forcément explosive. En dix ans, le prix de l’immobilier parisien avait en effet augmenté de 33 % ! Il est désormais le seul à baisser en France, à la grande satisfaction (et soulagement) de ceux qui ont vendu leurs biens début 2020.
Mais dans le top 11-50 des villes moyennes, dont Orléans fait partie, on observe depuis 2018 une baisse de l’offre des logements à vendre. Depuis six mois, la chute s’est même accélérée, jusqu’à atteindre – 14 % de moyenne en France dans les zones urbaines, et – 32 % en zones rurales. Cela signifie que plus d’un quart des logements ont tout bonnement disparu du marché. Conséquence immédiate : l’augmentation des prix. Toutes les capitales régionales – hors Paris – ont vu les leurs grimper, et Orléans se situe d’ailleurs en tête du classement, avec une hausse de +5,5 % depuis un an. Un podium que la cité johannique partage avec Rennes et Ajaccio. « Après dix ans de stabilité, le marché orléanais a pris au moins 10 % en trois ans, confirme Stéphane Durand, directeur de cinq agences dans la métropole. Malgré le Covid, le marché a neutralisé l’effet statique de la crise économique attendue et en termes de volumes, il s’est considérablement développé en périphérie d’Orléans, avec une forte demande sur les petits pavillons et les maisons avec jardin. Mais pour l’instant, la pénurie, au sens où l’on entend, concerne les toutes petites surfaces, studio et T1 à la vente ou à la location, ainsi que les grands et beaux appartements, avec des clients qui ont vendu leur maison 400 ou 500 000 € et recherchent dans le même budget un bel appartement… »
Les acquéreurs se ruent principalement vers le sud et l’ouest, et l’examen de la carte de l’exode urbain montre clairement une France coupée en deux, dans une sorte de diagonale qui prend naissance à la jonction de la Bretagne et de la Normandie pour finir en Haute-Savoie. Sous cette ligne, à quelques exceptions près, le solde est positif. Au-dessus, hormis quelques départements comme le Loiret, il est négatif. Un autre phénomène, national cette fois-ci, agit sur l’offre disponible : des constructions et mises en chantier à la peine, avec une baisse de stock continue depuis fin 2018.
Un temps, le retour des biens « Air Bnb » sur le marché de la location a laissé espérer une amélioration. Las : après avoir perdu 5 % de ses annonces entre janvier et juin 2020, la plateforme a retrouvé en janvier 2021 un niveau supérieur à celui d’avant la crise. Et la France est le pays au monde qui a connu la dynamique la plus importante, avec une augmentation des annonces de 9 %, en particulier dans la vallée de la Loire… Avec des contraintes qui s’accumulent sur la location longue durée (permis de louer, encadrement des loyers, rénovation énergétique…), les bailleurs se tournent en effet davantage vers la location saisonnière, non soumise aux mêmes règles juridiques et aux mêmes critères de la décence, confortant ainsi l’érosion du parc privé locatif, pourtant fondamental dans la mobilité des Français et l’accès indépendant au logement.
Les institutionnels moins présents
Pour les représentants de la FNAIM, les réflexions à l’œuvre au Gouvernement ne permettront pas d’anticiper la pénurie de logements qui s’annonce. Si depuis 2019, l’État compte sur le retour des investisseurs institutionnels (banques, assurances, fonds communs de placement…), les agents immobiliers de France rappellent qu’en 1984, 5,8 % des résidences principales étaient détenus par ces personnes morales, alors qu’en 2019, ils ne représentaient plus que 0,7 %… Les institutionnels, qui avaient massivement quitté ce marché pour se tourner vers celui des bureaux et commerces, reviennent certes timidement depuis deux ans dans les grandes villes : l’État compte d’ailleurs beaucoup sur eux, au point de vouloir leur réorienter les avantages fiscaux au détriment des épargnants particuliers qui achètent, eux, dans toutes les villes de France. Mais l’augmentation des coûts de construction et l’allongement des délais sont plutôt de nature à décourager les grands investisseurs. « On est passé de deux à cinq ans pour finaliser un programme, souligne Stéphane Durand, directeur de cinq agences dans la métropole d’Orléans. Les institutionnels qui achetaient des bâtiments clefs en main aux promoteurs locaux n’y trouvent plus leur compte ».
Pour Jean-Marc Torrollion, le président de la FNAIM, la problématique du logement en France devrait être un enjeu phare de la présidentielle 2022. L’urgence est selon lui de repenser le marché de façon globale, sans se limiter au logement social ou intermédiaire, mais en réinventant le statut du bailleur privé. D’après lui, la solution passe aussi par la simplification de l’investissement locatif du particulier et par un accompagnement financier durable pour la rénovation énergétique du parc existant, autre grand accélérateur du risque de pénurie qui s’annonce…
