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Tours sous haute tension

Tours sous haute tension

L’année 2021 a été marquée par une forte augmentation des prix, avec + 8,8 % sur un an. Ce qui porte la hausse à 32,5 % sur les cinq dernières années ! Attention à la surchauffe sur Tours et alentours !
P.N.

La nouvelle est tombée début février et elle a fait grand bruit dans le « Landerneau » tourangeau de l’immobilier : les prix auraient grimpé de 17 % à Tours l’an passé, ce qui placerait notre belle et (de plus en plus) chère cité en tête des villes françaises ayant connu la plus forte hausse en 2021, devant Angers et Brest. C’est le portail Internet seloger.com qui le dit ! Ce site est le leader sur le marché des annonces immobilières, il regroupe la majorité des annonces publiées en France, aussi bien les offres de location que les ventes. Il sait donc ce qu’il dit ! Oui mais… Car il y a un mais, comme l’explique Vincent Briand, gérant du réseau Era Immobilier sur Tours et délégué de la FNAIM (Fédération Nationale des agents immobiliers) pour l’Indre-et-Loire : « Cette hausse particulièrement remarquable est en fait constatée sur le prix des annonces, sur le prix affiché à la vente et souhaité par le vendeur, mais on sait très bien que les biens ne sont pas toujours vendus au prix affiché et qu’ils font l’objet dune négociation. De moins en moins certes car la demande est forte mais tout de même : il y a une différence entre le prix affiché et le prix final de lors de la signature de la vente chez le notaire… »

Tours : + 32,5 % en cinq ans !

De fait, selon l’étude annuelle de la FNAIM portant sur l’activité immobilière de l’année dernière, la hausse des prix à Tours se situe plutôt à 8,8 % en 2021, ce qui est déjà considérable ! « Surtout que cette nouvelle hausse intervient après plusieurs années d’augmentation, précise Vincent Briand. On atteint 32,5 % de hausse en cinq ans, près d’un tiers en plus, c’est considérable pour une ville comme Tours… »

Conséquence immédiate : il devient de plus en plus dur de se loger pour les budgets modestes et les primo-accédants, ce qui pousse les acquéreurs à se rabattre sur la 3e voire la 4e couronne autour de la métropole où les prix grimpent aussi (voir page suivante).

L’année 2021 a aussi été une bonne année en nombre de transactions, moins bonne que l’année record de 2019, mais les biens à vendre sont de plus en difficiles à trouver, ce qui explique les tensions sur les prix. « Tours attire, et c’est une bonne nouvelle mais à un moment donné, l’arbre ne peut pas toucher le ciel et si les prix augmentent trop, il y a moins d’acheteurs solvables et la marché ralentit » explique Vincent Briand, qui a déjà constaté cette tendance depuis l’été 2021. « Si les biens sont trop chers, il y a moins d’acquéreurs et les délais de vente s’allonge, poursuit-il. Ils étaient particulièrement courts ces dernières années, avec des biens qui partaient souvent dans la semaine, mais aujourd’hui on constate que de nombreux biens sont vendus dans un délai plus long. Ce qui se comprend aussi pour une autre raison : à partir du moment où les biens atteignent des prix élevés, les acheteurs sont plus regardants, plus hésitants car il s’agit de l’achat d’une vie pour beaucoup qui va mobiliser une partie importante de vos revenus sur les quinze ou vingt prochaines années, on y réfléchit à deux fois… »

Les attributions de crédits resserrées

Depuis le début de l’année, les conditions de crédit ont d’ailleurs été restreintes : la Banque de France a demandé aux banques de limiter la durée des emprunts à vingt-cinq ans (vingt-sept si le bien est acheté sur plan) et le taux d’endettement des ménages ne doit plus dépasser 35 % de leurs revenus, c’est-à-dire que la part de leurs revenus consacrée au remboursement d’un crédit est strictement plafonnée à 35 %, assurance comprise. Les banques doivent veiller au grain sur ces conditions et risquent des sanctions si elles ne les respectent pas, même si elles gardent un droit d’appréciation et peuvent donc faire des exceptions à la règle (notamment pour les primo-accédants pénalisés par les prix aujourd’hui). Mais le but du jeu est bien d’éviter l’emballement du marché et les défections des emprunteurs soumis à la pression des prix et donc tentés d’emprunter plus qu’ils ne peuvent rembourser.

Heureusement pour les acquéreurs, les taux restent bas pour le moment, toujours compris en 1 % et 1,5 % selon le profil de l’emprunteur. Mais si l’inflation persiste, une remontée des taux directeurs des banques centrales – la Fed Bank américaine en premier lieu – n’est pas à exclure. Elle entraîne de facto une remontée des taux. Mais le début 2022 conserve les mêmes conditions de crédit que les années précédentes pour le moment. Ce qui dynamise de fait le marché des transactions, comme on le repète depuis des années : l’argent peu cher contribue à la surchauffe du marché !

Le neuf ne suit pas

Les vendeurs sont donc ravis, les acquéreurs moins avec cette envolée des prix. « Et attention aussi à la qualité de vie, reprend Vincent Briand. Beaucoup de ménages désertent les grandes métropoles pour trouver une meilleure qualité de vie. Tours fait partie de ces villes à taille humaine où il fait bon vivre et cette attractivité est a priori une bonne nouvelle, mais il ne faudrait pas non plus que ce succès, qui a déjà des effets sur le prix de l’immobilier, impacte la vie quotidienne… »

Comment dit-on déjà ? C’est « la rançon du succès » ! Oui, et un marché de l’immobilier sous tension n’est jamais une bonne nouvelle pour les habitants d’une ville s’ils sont obligés de « s’éxiler » quand ils veulent évoluer dans leur parcours résidentiel.. À l’inverse, c’est une bonne nouvelle pour les communes rurales qui voient arriver une nouvelle population, des familles, pour les dynamiser… Mais la problématique de la construction neuve reste entière et sans une forte relance des chantiers dans les prochaines années, le marché de l’immobilier restera sous tension pour longtemps.

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