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Faut-il croire à une baisse des ventes ?
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Faut-il croire à une baisse des ventes ?

Faut-il croire à une baisse des ventes ?

En nombre de transactions, le marché français demeure le plus dynamique d’Europe et conserve à peu près son homogénéité sur tout le territoire : sur ce plan, rien n’a vraiment changé depuis la crise Covid. En revanche, depuis le début de l’année, le nombre de compromis ou de promesses de vente accuse une baisse marquante. La belle euphorie des années précédentes serait-elle en train de retomber ?
Laurence Boléat
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En moyenne, depuis janvier dernier, les signatures de compromis ont baissé de 3 %, avec une chute remarquable de 6 % en mai. D’après le baromètre IFOP mis en place pour la FNAIM*, la faute reviendrait d’abord à une perception du contexte général très peu favorable aux achats immobiliers. L’enquête annuelle réalisée auprès des particuliers révèle en effet que les Français ne sont plus que 30 % à considérer que la conjoncture est propice à l’achat d’un bien, contre… 58 % en 2021 ! En cause, le sentiment que les prix ont augmenté durant la dernière moitié de l’année, et que cela va se poursuivre sur les six prochains mois. Dans les deux cas, ce sentiment atteint des taux records, partagés par deux individus sur trois. 

À cela s’ajoutent la hausse des taux d’intérêt, moins attractifs qu’avant, et la perception d’une situation économique dégradée. Selon l’étude de la FNAIM, la crainte de l’inflation annulerait les projets d’achat pour 9 % des acquéreurs potentiels. Un état d’esprit qui influence davantage, cela dit, les achats de résidences secondaires ou ceux des résidences principales des primo-accédants, alors que l’investissement locatif, pour sa part, n’entre pas dans ce champ de vision : les ventes sur ce dernier segment sont d’ailleurs en hausse… Enfin, les éventuels candidats à l’achat ne sont plus très nombreux à juger que la période est idéale pour dénicher « la bonne affaire ». Seuls 33 % d’optimistes y croient encore, contre 62 % l’an dernier. Pour autant, les Français ne sont que 49 % à penser qu’il est plutôt favorable de vendre, situation particulière qui traduit un fort climat d’incertitude. 

Comme un signal de fin de récré…

Malgré ce contexte, les prix sont toujours en hausse et cette hausse reste positive, même corrigée de l’inflation, au plus haut depuis 1985. En moyenne sur la France entière, les prix dépassent les 3 000 € du mètre carré. Si Paris n’augmente plus, les villes moyennes, comme Orléans, grimpent deux fois plus vite que celles des grandes métropoles. Au total, la cité johannique a ainsi vu ses prix augmenter de 9,2 % entre juin 2021 et juin 2022. À noter que l’on observe tout de même un ralentissement très récent de cette augmentation depuis avril, qui pourrait être le signal d’une fin de récré… 

Dès lors, doit-on craindre une bulle immobilière ? Non, répondent formellement les observateurs. Et ce pour plusieurs raisons : d’abord, la hausse des prix reste raisonnable – beaucoup plus que dans d’autres pays depuis la crise Covid – puisque l’on parle de « seulement » + 20 % en dix ans. Ensuite, avec un niveau d’épargne élevée, un endettement raisonnable et un taux de chômage relativement faible dans le pays, il semble que les Français aient de quoi voir venir… D’autant qu’ils empruntent à taux fixe (seulement 2 % des prêts sont à taux variable), ce qui exclut la possibilité d’une augmentation brutale de leurs mensualités de crédit ou d’allongement de durée. Chiffre étonnant : sur les 57 % de propriétaires, ils ne sont (plus) que 20 % à posséder un crédit sur leur bien. Indicateur qui tend ainsi à prouver que la population vieillit, que les jeunes et les moins jeunes hésitent à se lancer dans l’immobilier, ou, plus prosaïquement, peinent à emprunter. Autres facteurs éloignant les risques de bulles : une offre de logements qui demeure faible, des taux d’intérêt somme toute encore très bas et des placements financiers qui n’offrent pas d’alternatives alléchantes… Les choses risquent tout de même de se compliquer davantage avec la baisse du pouvoir d’achat immobilier, en régression depuis 2020. En 2022, celui-ci pourrait encore chuter d’environ 4,3 %, soit une baisse de 9,4 % en trois ans. En cause : la hausse des taux après la hausse des prix. Observation qu’il convient tout de même de pondérer, car une hausse des taux significative entraînerait de facto une chute des prix.

Des prix légèrement en hausse

Dès lors, les perspectives du marché résidentiel pour le second trimestre 2022 s’articulent autour de trois axes : des taux d’intérêt qui devraient continuer d’augmenter (en septembre, les prêts longue durée sur 25 ans et plus dépassent désormais les 2 %) et des volumes de ventes qui s’acheminent vers une baisse de l’ordre de 8 à 10 % pour revenir au niveau de l’année 2019. Quant au prix du mètre carré, il devrait continuer sa progression, mais à un rythme inférieur à 2021 et inférieur à l’inflation. Dans les villes les plus chères, de légères baisses ne sont pas non
plus à exclure.

* Fédération Nationale des Agents Immobiliers

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