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Pour 200 000 €, t’as plus rien ?
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Pour 200 000 €, t’as plus rien ?

Pour 200 000 €, t’as plus rien ?

Sur un marché immobilier hétérogène, qui souffre du manque de produits, nous avons établi un petit tour du propriétaire de l’accession, pour une famille avec deux enfants, dans un budget maximum de 200 000 €. Maisons, appartements, neuf, ancien, à rénover, terrain et construction… À quoi peut-on prétendre, pour ce budget-là, dans la métropole orléanaise ?
Laurence Boléat
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Parlons d’abord finances, puisque c’est la première question que tout vendeur dans l’immobilier posera. Selon les taux bancaires actuels, si vous empruntez 200 000 € sur 25 ans (durée la plus longue possible à ce jour), vous paierez, chaque mois (assurance comprise), environ 800 €. Pour cela, vous devrez gagner au minimum 2 400 € nets mensuel et ne pas avoir d’autres crédits en cours car depuis le début de l’année, les banques ont « l’ordre » de ne plus dépasser les 33 % d’endettement. À cela s’ajoute une autre contrainte imposée par le Haut Conseil de Sécurité Financière : vous devrez également disposer des frais de notaire, de garantie et d’emprunt, entre 5 et 10 % de la transaction, soit 10 000 à 20 000 € en cash, selon que vous achetez du neuf ou de l’ancien.

Les chiffres ainsi posés, que pouvez-vous espérer à ce prix ? Commencez par oublier l’appartement haussmannien ou la maison de ville avec chambres si vous aviez des vues dans l’hyper-centre ou l’ouest d’Orléans… À ce prix-là, il faudra vous rapprocher des « portes de la Sologne », à La Source, ou pousser dans les quartiers nord et est pour espérer la terrasse ou le bout de jardin. Et même en ces endroits, il faudra sacrifier en maison soit une chambre, soit accepter un mur mitoyen, ou alors rafraîchir très sérieusement l’ensemble. Vous n’échapperez pas non plus à la copropriété en lotissement. Si vous restez sur la métropole orléanaise, vous profiterez donc pleinement, les samedis après-midi, de la tondeuse à gazon du voisin…

Cependant, si vous partez du principe que le centre d’Orléans se rallie très rapidement – ce qui est effectivement le cas depuis Belneuf ou le Nécotin –, vous pouvez opter, à moins de 2 km, pour de l’ancien avec travaux. Dans un budget de 160 000 €, il est en effet possible de trouver une maison avec jardin et de sacrifier quelques week-ends pour refaire cuisine, salle de bains et les revêtements de surface. À ce prix-là, il faudra ensuite ajouter le budget électricité, réalisé par un professionnel. Ce qui peut être une option intéressante sur un marché de la rénovation qui a tendance à se tarir…

En appartement neuf, pas plus qu’un T3…

Si vous vous rabattez sur un appartement, le choix se densifie, mais bien évidemment, vous aurez du mal à dénicher un bien entre Loire et mails. Chez Bimbenet, Philippe Destival explique : « au début du faubourg Bourgogne, vous trouverez à partir de 180 000 € des F4 ou F5 qui se trouvent finalement à un quart d’heure à pied de la place du Martroi… » Vers Coligny, il existe aussi quelques appartements de même taille, à condition de s’approcher, au minimum, des 210 000 €. Certains biens, dans des résidences des années 2000, sont également dans la course : ils sont en effet arrivés en fin de parcours de défiscalisation et sont désormais proposés à la vente. Mais attention : prestations basiques et promiscuité des balcons garanties !

Même en s’éloignant de la cité johannique et en restant dans la métropole orléanaise, l’offre reste également très restreinte, avec certes quelques biens disparates et parsemés, mais sans grand charme ni situation agréable. Plus étonnant encore : même si vous décidez de vous écarter encore plus, dans un rayon de 25 km, les maisons anciennes à vendre dans ce budget de 200 000 € sont quasi-inexistantes. Au mieux, quelques pavillons récents, très standards, et aux extérieurs souvent mal entretenus. En résumé, ce budget semble donc être le ventre mou du marché de l’ancien.

Pour les adeptes de l’appartement neuf, il sera impossible de dépasser le T3 dans ce budget. Les prix oscillent en effet, dans l’agglo entre 3 300 et 4 600 € du m². Difficiles à atteindre, donc, pour les primo-accédants déjà parents de deux enfants. En revanche, pour un couple qui vient seulement d’acheter sa première layette, c’est plutôt une bonne piste. Mais pas de vue Loire dans la tranche basse à ce prix-là, cela va de soi…

Et si vous vous tourniez vers une opération terrain et construction, trouveriez-vous votre bonheur dans la métropole ? Malheureusement, les professionnels répondent d’une seule voix que désormais, il n’y a plus rien : ce budget de 200 000 €, encore tenable il y a cinq ans, n’est plus suffisant actuellement. Pour un pavillon, quel que soit le secteur, même rural, le prix des terrains grève en effet considérablement l’enveloppe. « L’agglo, maintenant, c’est un billet de 100 000 € pour le terrain, indique Cyril Michau, des Maisons Alpha. Et même sur des communes comme Chaingy, que personne ne voulait il y a dix ans, c’est devenu presque aussi cher que La Chapelle Saint-Mesmin… »

Pour une surface habitable d’environ 90 m² sur 400 m² de terrain, il demeure ainsi compliqué de construire quelque chose pour moins de 230 000 €, et quasi-impossible de le faire hors lotissement. Le bout de jardin en secteur diffus reste une denrée rare, et il faut prévoir le coût de sa viabilisation. 

À ce prix-là, entrée de gamme de rigueur (sous-entendu le pavillon de « monsieur tout le monde »…), même si les constructeurs s’efforcent de présenter des modèles de plus en plus différents. Et si le permis de construire impose par exemple des petites tuiles, ou si vous souhaitez des prestations améliorées, vous devrez alors vous coltiner les peintures et finitions… 

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