Au beau fixe, mais des nuages à l’horizon

La crise sanitaire n’a pas fondamentalement changé la donne sur le marché tourangeau avec des biens rares sur Tours, dans l’ancien comme dans le neuf. Pour acheter à bon compte, il faut donc trouver la belle affaire ou avoir un dossier emprunteur en béton. Car c’est peut-être le principal changement apparu depuis la crise : une légère remontée des taux déjà amorcée en 2019 et le durcissement des conditions d’accès au crédit qui peuvent pénaliser certains candidats à l’achat...
Patrice Naour
Les biens à vendre ne sont pas si nombreux sur Tours...

«L’activité a repris plein pot, les transactions sont au plus haut, maintenant, il faut voir si cela va durer ou si c’est juste un effet rattrapage après presque 3 mois d’inactivité pendant lesquels il ne s‘est rien passé ». Vincent Briand, directeur des agences ERA Immobilier sur Tours et président départemental de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) se félicite du bon redémarrage de l’activité dans le secteur de l’immobilier sur la métropole tourangelle et au-delà depuis la fin du confinement le 11 mai. « Les acquéreurs sont motivés, ils ont eu le temps de peaufiner leur projet et bien ficeler leur dossier de financement et on ne négocie pas, si on veut un bien, il faut vite se positionner, tout se passe très vite… » Pour autant, il ne s’enflamme pas car « c’est à la rentrée qu’on pourra vraiment juger de l’impact de la crise sanitaire, tempère-t-il. On verra alors si les premiers effets de la crise économique annoncée se font sentir. » En attendant cet automne que les économistes prédisent plus sombre, la météo est au beau fixe pour l’immobilier tourangeau. Dans l’ancien comme dans le neuf. Comme le confirme Amaury Vallé, directeur régional de Nexity Centre-Val de Loire qui ne ressent pas non plus les effets de la crise sur la commercialisation de ses programmes. « Nous avons été les premiers surpris car, après les premières semaines du confinement atones, les ventes ont repris et, de façon assez étonnante, nous avons eu une activité soutenue, proche de la normale. » Il faut dire que Nexity a par exemple un programme de maisons individuelles avec jardin à Notre-Dame d’Oé et que ce type de biens est particulièrement recherché actuellement. Ce que confirme Vincent Briand : « tout ce qui a un extérieur, jardin ou balcon, a les faveurs des acheteurs… » L’effet confinement joue à plein pour le coup. Car avant la crise sanitaire, même en ville, si vous n’aviez pas d’extérieur, vous pouviez toujours aller vous balader sur les bords de Loire, du Cher ou l’Indre, en forêt ou dans un parc. Mais depuis cette crise, on sait qu’on peut être cloîtré chez soi et, dans ce cas, un extérieur, même petit, s’avère précieux. Donc un balcon, une terrasse ou un jardin donnent de la valeur à un bien.

Le même niveau de prix après et avant la crise

Pour autant les prix restent raisonnables. « Pour les transactions réalisées en mai, on retrouve les niveaux de janvier-février avant la crise », confirme Vincent Briand qui rappelle au passage qu’on restait sur trois années de hausse légère mais régulière. Aujourd’hui sur Tours centre, on est entre 2 500 et 3 000 € du m2 en moyenne et ça peut atteindre 4000 m2 pour des belles prestations. Dans les quartiers périphériques, on est plutôt entre 1 500 et 2 000 € dans l’ancien. Dans le neuf, les prix se situent dans une fourchette de 3 à 4 000 € selon le programme et, toujours le quartier. Le problème dans le neuf comme dans l’ancien, c’est le manque de biens à vendre comme l’explique Amaury Vallé, directeur régional de Nexity : « sur Tours les stocks sont au plus bas car on a pris du retard sur la construction à cause de la crise mais aussi sur les permis de construire, on ne construit pas assez… » Cette pénurie relative dans le neuf comme dans l’ancien pourrait, si elle durait, engendrer une tension sur les prix à moyen terme… Ce qui noircit le tableau aussi, ce n’est pas la légère augmentation des taux d’intérêt depuis la fin de l’année dernière (de l’ordre de 0,10 % à 0,20 %), non, ce sont plutôt les conditions d’accès au crédit. « La règle des 33 % d’endettement est vraiment devenue intangible pour les banques, explique Laurent Bornet, directeur de l’agence Empruntours-ACE, courtier en prêts immobilier à Tours. La Banque de France a donné des directives dans ce sens et elles sont appliquées à la lettre. » Certains profils d’emprunteurs auront donc plus de difficultés pour accéder au crédit, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour réaliser un investissement dans le locatif. « On ne peut plus emprunter sans apport non plus, un minimum est exigé, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaires » complète Laurent Bornet. Les taux remontés à 1,20 % – 1,30 % sur 25 ans fin 2019 sont aujourd’hui entre 1,35 à 1,50 % sur la même durée. Ce qui n’inquiète pas outre-mesure cet expert du crédit immobilier : « une hausse de 0,10 % pour 100 000 € empruntés sur 25 ans, ça représente quelques euros par mois, ce n’est pas ça qui va bloquer un projet ou exclure des acquéreurs de l’accès au crédit ». Ce n’est pas ça qui freinera la dynamique du marché. Si ralentissement il y a, il proviendra plutôt de la diminution du nombre d’acquéreurs, à la fois à cause des conditions plus strictes d’accès au crédit mais plus sûrement à cause d’une crise économique. Si elle se confirmait, elle pourrait pénaliser des acheteurs potentiels qui ne pourraient plus se financer auprès des banques. Ainsi les employés des secteurs en difficulté comme l’automobile, l’aéronautique, le tourisme ou l’hôtellerie-restauration ne sont pas assurés de pouvoir acheter comme ils le souhaitent. Et évidemment, une augmentation du nombre de chômeurs pénaliserait aussi le marché en le privant de nombreux acquéreurs potentiels. Mais nous n’en sommes pas là : espérons que la crise économique reste à l’état de menace et ne se concrétise pas pendant l’été… Car sinon, malheureusement, il n’y aurait pas que le secteur de l’immobilier qui serait touché…

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