Nous sommes revenus dans une période d’achats raisonnés, les coups de cœur pour lesquels on pouvait emprunter plus facilement quand les taux d’intérêt étaient très bas, c’est fini, emprunter coûte plus cher et on fait plus attention avant d’acheter… » Pour Daniel Clemente, associé-gérant chez Keller Williams - Connecta Immobilier à Tours et nouveau président départemental de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), le marché est rentré dans une nouvelle phase. Celle de l’abondance des clients et des crédits s’est achevée courant 2022.
Cela se voit notamment dans le nombre de transactions, qui a chuté de 5 % l’an passé en Indre-et-Loire. Il s’est opéré 10 770 transactions contre 11 384 en 2021. Ceci s’explique principalement par cette hausse des taux d’intérêt qui sont passés en moyenne de 1,5 % à 3 % sur l’année 2022. « Il n’y a pas lieu de s’inquiéter outre mesure, poursuit Daniel Clemente. Je dirais que c’est un retour à la raison, il y a certes un peu moins d’acheteurs mais il y en a toujours suffisamment malgré effectivement quelques annulations pour cause de refus de crédits par les banques. Ces désistements représentent vraiment une très petite part du marché, les banques continuent toujours à prêter à leurs clients solvables, principalement pour les résidences principales. Les biens se vendent facilement en moins de 90 jours s’ils sont proposés au bon prix, sinon, c’est qu’il y a un souci de prix… »
4 400 €/ m2 en moyenne dans le neuf !
On constate aussi une raréfaction des crédits car les banques sont aussi pénalisées par l’inflation. On comprend aisément que prêter à un taux de 3 % alors que l’inflation est à 6-7 % n’est pas optimal pour les organismes bancaires. Malgré tout, le marché à Tours est resté stable en 202, avec 2 828 transactions réalisées (dont 657 maisons) pour un prix moyen de vente au mètre carré de 3 140 €, tous types de biens confondus, ce qui représente tout de même une hausse moyenne de 13 % sur la période 2021-2022. Dans le neuf, les nouveaux programmes sortaient à 4 000 € du mètre carré en moyenne en 2022 mais le prix moyen pourrait atteindre 4 400 € / m2 cette année en raison de l’inflation des coûts de construction. Les matériaux mais aussi les salaires qui ont augmenté de 9 % en moyenne dans les entreprises d’Indre-et-Loire selon la Fédération Française du Bâtiment 37 expliquent cette inflation des coûts dans le neuf.
« Au total, la hausse à Tours atteint 23,5 % en moyenne sur cinq ans, de 2018 à 2022, ce qui constitue une forte augmentation, analyse Daniel Clemente. On va donc digérer tranquillement cette progression et les prix vont se stabiliser… » Les vendeurs devront être moins gourmands pour vendre au bon prix et les professionnels seront là pour les accompagner avec des estimations fiables. En revanche, si la conjoncture ne l’inquiète pas outre mesure, Daniel Clemente est plus dubitatif sur la rénovation énergétique des logements diagnostiqués F et G qui vont devoir être audités en cas de vente à compter du 1er avril prochain (lire ci-dessous). « Si les propriétaires parviennent à faire les travaux, cela risque de se répercuter sur les loyers, s’inquiète Daniel Clemente. Alors qu’à Tours la hausse moyenne des loyers n’a été que de 5,3 % sur la période 2018-2022, cette mesure pourrait impacter fortement les logements rénovés dans les prochaines années… » Ce serait évidemment dans la logique des choses, même s’il est difficile d’anticiper sur le comportement et les décisions des propriétaires. Pour le moment, Tours, qui a connu une sacrée hausse de l’immobilier ces cinq derrières années, reste une ville modérée pour les loyers… Mais ça ne va peut-être pas durer !
