Au niveau national, les mises en chantier sont reparties à la hausse, mais les professionnels du neuf s’interrogent : s’agit-il d’un phénomène de rattrapage ou d’une tendance durable ? En région Centre-Val de Loire, la construction de 14 200 logements a été été autorisée sur les douze derniers mois, soit une augmentation de 20 %. Mais cette proportion est en trompe-l’œil, compte tenu de la faiblesse historique de 2020.
Orléans manque de stocks
Le marché orléanais, tout particulièrement, est scruté avec inquiétude par les professionnels du secteur : avec moins de sept mois de stock (pour les promoteurs, un stock « normal » doit se situer entre dix et quatorze mois, ndlr), il est aujourd’hui en pénurie. Même si les mises en vente, comparées aux ventes, sont très équilibrées (avec 339 lots proposés et 317 ventes nettes au dernier trimestre), l’offre commerciale baisse doucement mais sûrement, avec 600 logements disponibles, contre 813 il y a neuf mois. À ce rythme de 317 ventes par trimestre, les promoteurs immobiliers estiment que le stock, s’il n’est pas renouvelé, va fondre très rapidement. Et sur la ville-centre qu’est Orléans, les perspectives au niveau des permis de construire restent floues : selon les professionnels, Orléans et la métropole ont du mal à faire avancer les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) compte tenu des exigences de l’État : pas assez de constructibilités, trop de recours et trop de normes qui s’accumulent. Ainsi, environ 1 000 logements seraient en gestation sur le territoire mais ne sortent pas.
Des prix qui grimpent
Les promoteurs du Centre-Val de Loire soulèvent plusieurs difficultés : selon eux, on leur demande de plus en plus, sur un même programme, de faire baisser le nombre de lots à construire, ce qui a pour conséquence d’augmenter la charge foncière pesant sur chacun. Car lorsqu’un promoteur achète un terrain, il doit « intégrer dans le coût final tous les frais inhérents, tels que les frais d’agence, les honoraires du notaire, les impôts et les taxes sur la transaction, les coûts des formalités administratives, les démolitions éventuelles, le nivellement, la viabilisation et les équipements d’infrastructure… ». Donc, pour un promoteur, plus le nombre de logements à construire est grand sur un même terrain, plus la charge foncière se répartit, entraînant de facto un prix de vente final moins élevé. Car en bout de chaîne, soulignent les promoteurs, « c’est l’acquéreur qui paye »… Les professionnels demandent donc à « conserver un niveau de prix compatible avec les ressources » des acheteurs.
Pour ne rien arranger, les coûts de construction sont en hausse, liés à la pénurie de matériaux – y compris sur les matériaux biosourcés – alors que la profession s’est engagée à réduire l’empreinte carbone des nouvelles constructions. Conséquence : les promoteurs, qui vendent bien avant de construire, anticipent leurs tarifs pour se prémunir du rebond de leur prix d’achat sur les prochains chantiers. Car une fois vendu, il est impossible de changer le prix du contrat de réservation. Bilan : une augmentation des prix de vente de plus de 6 % amorcée depuis le début de l’année 2021. Désormais, dans la métropole orléanaise, la barre des 4 000 €/m2 est dépassée, même dans des programmes situés dans les villes moins attractives, telles que
Saran ou Saint-Jean-de-Braye.
Petites surfaces demandées
À les écouter, la vie des promoteurs immobiliers du Centre-Val de Loire n’est pas simple… Ceux-ci s’interrogent en outre sur les tendances et les modes de vie à venir, alors que les délais de montage d’un programme sont de plus en plus longs (environ cinq ans) et alors que les besoins sociétaux changent très rapidement. En 2017 par exemple, le choix des acheteurs se portait à 36 % sur des T3, et à 40 % sur des T2. En 2021, ce sont les T3 qui se vendent à 45 %, contre 37 % pour les T2 ! Tout confondu, les petites surfaces passent en outre la barre des 80 %.
Qui sont les acquéreurs de petits logements neufs ? Ils sont d’abord jeunes : 40 % ont moins de 30 ans, 32 % ont moins de 44 ans, et ils sont attirés par l’attractivité des métropoles, véritables aspirateurs à population. Parmi ces jeunes, une forte proportion de « décohabitants »* et de familles monoparentales. D’ailleurs, aujourd’hui, nous ne sommes plus que 1,8 habitant par appartement…
Dans le neuf, les grandes surfaces n’ont donc plus tellement la cote, sauf chez les personnes d’un certain âge et à fort pouvoir d’achat, qui recherchent dans ce cas de beaux produits, avec terrasses et vue sur la Loire… L’État, qui selon les promoteurs a pris conscience de cette chute de l’offre, a confié à François Rebsamen, ancien ministre du Travail et maire de Dijon, une mission pour la relance durable de la construction de logements. Le rapport a été remis en septembre et le monde de la promotion attend désormais des mesures tangibles face au constat d’une crise de l’offre désormais officielle.
* La « décohabitation » est le phénomène par lequel des personnes cessent d’habiter sous un même toit.
