L’accès au crédit immobilier s’est complexifié depuis quelques mois. Un apport financier est nécessaire et il ne suffit plus d’avoir un contrat à durée indéterminée pour convaincre le banquier… Pour Isabelle Goncalves-Pellegrin, notaire, il est nécessaire, avant même d’envisager un achat, de consulter sa banque afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Un courtier peut aussi faciliter l’obtention d’un crédit. Mais pour éviter la case banque, il existe certains types de vente immobilière comme la « vente à terme ». Celle-ci consiste, pour un propriétaire, à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, et le reste via des versements pendant une durée prévue à l’avance. Le bien peut être cédé libre ou occupé. « Le vendeur fait ici office de banque. Cela nécessite une grande confiance en l’acquéreur de la part du vendeur, estime la notaire. En général, il s’agit de ventes entre membres d’une même famille ou entre amis. Ce n’est donc pas pour tout le monde. » À noter que la vente à terme est l’une des deux formes de vente d’immeuble à construire. « Cependant, elle n’est que très rarement utilisée par les promoteurs qui privilégient la vente en état futur d’achèvement, avec un paiement échelonné, par appels de fonds », observe Isabelle Goncalves-Pellegrin.
Nue-propriété et viager
Pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, l’achat en nue-propriété offre une décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété. L’usufruit appartient, lui, à une tierce personne. Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps : dix à vingt ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère. Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Dans le cadre de la vente en nue-propriété, le vendeur reçoit un capital immédiat lui permettant de réaliser un projet ou de transmettre son patrimoine par anticipation. Dans le cas d’un viager, le vendeur reçoit une rente, en plus du bouquet de départ. « Ce sont des investissements que l’on peut facilement observer à Paris ou en bord de mer, commente Isabelle Goncalves-Pellegrin. À Orléans, le viager fonctionne un peu, car il intéresse des acquéreurs souhaitant louer ensuite le bien. Il ne coûte pas très cher. On trouve des petites maisons avec des bouquets entre 50 000 € et 70 000 €. » Sauf en cas de viager libre, il faudra, par contre, patienter ! Enfin, il est toujours possible de signer un contrat de prêt en famille ou entre amis. Il faut néanmoins trouver des prêteurs et, surtout, il est préférable de se faire accompagner d’un notaire. De même, l’achat d’une maison secondaire à plusieurs est possible, mais mieux vaut bien connaître les autres acheteurs. « Le plus souvent, cela se réalise au sein d’une famille », indique la notaire, qui alerte sur les conséquences en cas de revente.
