Acheter des parts d’une Société Civile de Placements Immobiliers est un acte assez simple, proposé couramment par les Gestionnaires de Patrimoine. Appelé aussi « Pierre Papier », la SCPI est une société qui regroupe plusieurs milliers d’épargnants. Chaque investisseur achète un certain nombre de parts et devient donc propriétaire d’un morceau de société, et non d’un patrimoine immobilier précis. Derrière, c’est la société qui détient tout le patrimoine constitué de différents biens, dont la destination est à usage locatif.
Une SCPI peut détenir des murs de magasins ou de boutiques situés dans des centres-villes ou dans des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et de commerces, des entrepôts, des platesformes logistiques et des hôtels, ou encore des crèches, des maisons de retraite, des résidences étudiantes, d’affaires, des complexes touristiques, des parkings… Tous ces biens sont loués à des entreprises ou des enseignes, et c’est donc le rapport locatif qui va permettre la rémunération des épargnants. Sur ce point, il n’y a donc pas de différence avec un investissement immobilier classique.
Les points essentiels à vérifier
Le premier point sensible à vérifier lorsqu’on achète des parts de SCPI est cependant de savoir ce qu’elle contient, et qui sont ses locataires. Si le patrimoine de la SCPI est principalement constitué d’immeubles situés dans des zones « perdues », difficilement louables, dans lesquels la majorité des locataires s’avèrent fragiles, ou qui évoluent dans des secteurs à risque, le rendement peut s’affaiblir et le patrimoine se déprécier avec le temps. Le nombre et la diversité des locataires est aussi à surveiller. Plus les secteurs d’activité sont représentés, avec des entreprises de tailles variables proposant des services différents, moins le risque locatif sera élevé. Par exemple, en raison de la crise sanitaire, une SCPI qui contient une écrasante majorité de résidences hôtelières a vu sa rentabilité chuter de 4,71 % à 1,46 % entre 2019 et 2020. Le taux d’occupation est aussi un point essentiel à identifier, signe du bon emplacement du patrimoine détenu. À écarter : les SCPI qui présentent un taux de remplissage inférieur à 85 %.
« avec une scpi, vous devenez propriétaire d’un morceau de société et non d’un patrimoine immobilier précis »
Il existe donc un double risque : celui lié à la perte en capital, donc une baisse de valeur de la part, et celui de la vacance locative, qui influence immédiatement la rentabilité, donc les versements, distribués en général tous les trimestres aux détenteurs de parts. Idéalement, si vous êtes un modeste épargnant, votre SCPI doit détenir des bureaux de qualité dans une grande ville, des locaux commerciaux bien situés, des supermarchés, des entrepôts logistiques sur des axes routiers, des murs de clinique, des crèches… Et si possible avoir, parmi ses locataires, une grosse administration ou une grande entreprise.
Le second point important, lié à la structure capitalistique de la SCPI, est le choix de sa catégorie : capital fixe ou capital variable. Dans le premier cas, le capital est plafonné à un montant maximum, ce qui, de facto, limite le nombre d’associés. Pour entrer ou sortir de la SCPI, il faut donc qu’un acheteur et un vendeur tombe d’accord sur le prix des parts, souvent déterminé par le succès de la SCPI. Inconvénient : ce prix peut être déconnecté de la valeur patrimoniale réelle. Si le capital est variable, les choses sont plus simples. Son évolution permet un échange constant entre entrants et sortants, et c’est la société de gestion qui fixe le « juste » prix.
« en reposant sur un bien concret, ce type d’investissement présente des risques limités »
Fiscalité : une bonne affaire ?
Côté fiscalité, il ne faut pas oublier que les revenus des parts de SCPI se déclarent dans la catégorie « revenus fonciers », ce qui peut avoir une forte conséquence sur le rendement net. Une étude en fonction de sa tranche d’imposition est donc nécessaire avant de choisir ce type de placement. Les frais à la souscription sont aussi à prendre en compte dans le contexte d’un besoin de liquidité rapide. Ils oscillent en 8 et 10 % et servent à rémunérer le gestionnaire de la SCPI, mais aussi l’intermédiaire, tels que le gestionnaire de patrimoine ou la banque qui la commercialise. Ce qui signifie que, lors de l’achat d’une part de SCPI à 100 € le jour 1, si vous revendez le jour 2, vous avez déjà perdu 10 €… Avec un rendement à 5 %, et en admettant que votre part se revalorise de 1 % par an, il faudra attendre deux ans pour couvrir ses frais. En clair, n’achetez pas de SCPI si vous comptez sur leur revente pour changer de voiture dans les deux ans.
Attention au choix du gestionnaire…
La qualité du gestionnaire est bien entendu primordiale, puisque c’est de lui dont va dépendre la bonne santé financière de la SCPI au fil des années. Les loyers perçus servent à entretenir le patrimoine, payer les salariés et gérer l’actif. Ils servent aussi à constituer un fonds pour provisionner l’entretien et les travaux. L’excédent est ensuite reversé aux investisseurs associés. Donc, en cas de perte de revenus locatifs, d’absence d’abondement dans la « cagnotte » ou de gérants qui piochent dedans pour maintenir un rendement, la trésorerie peut rapidement se dégrader. Il est donc indispensable de choisir un gestionnaire transparent, solide et expérimenté.
En résumé, la SCPI offre l’avantage pour le particulier de reposer sur quelque chose de concret : l’immobilier. Il est donc plus aisé d’en appréhender les risques, par ailleurs relativement limités, avec seulement quelques notions de base…
